BTP - Construction - Infrastructures

Construction / BTP- les enjeux d'un marché en surchauffe

Au cours du premier trimestre de 2021, plus d'un quart de logements supplémentaires a été vendu par rapport à l'année précédente. Au cours de cette période, 66 627 maisons occupées par leur propriétaire ont changé de mains, soit 29,2% de plus que l'année dernière, rapporte le CBS (INSEE néerlandais).

Les logements (tous types confondus) étaient plus chers au premier trimestre de 2021 qu'un an auparavant. La plus forte hausse de prix a été de 11,4 % pour les maisons jumelées. La plus faible a, quant à elle, été enregistrée pour les appartements, avec une moyenne de 8,4 %.

Pour limiter cette surchauffe, les responsables politiques veulent construire au moins un million de logements d'ici 2030, soit 100 000 par an. Pour répondre aux besoins de nouveaux logements tout en limitant l’impact de la construction sur l’environnement, les promoteurs et constructeurs doivent faire preuve d’imagination et repenser le modèle existant. Dans cet article, nous abordons quelques-uns des enjeux auxquels font face les acteurs du marché. 

L'augmentation du prix des logements, en cette année de crise sanitaire, a effectivement été importante, avec une moyenne de 10,3 %, par rapport à l'année précédente. Selon le CBS (INSEE néerlandais), il s'agit de la plus forte augmentation des prix depuis dix-neuf ans.
Avec 13,7 %, la hausse des prix a été la plus forte dans le Flevoland. En Hollande du Sud et du Nord, l'augmentation des prix a été la plus faible (9,5 %).
La capitale Amsterdam n'est plus l'épicentre de la surchauffe du marché immobilier. Ici, les prix des logements ont augmenté de "seulement" 6 %. À La Haye et à Rotterdam, les maisons étaient respectivement 9,4 % et 9,5 % plus chères. La hausse des prix a été la plus forte dans la municipalité d'Utrecht avec, en moyenne, une augmentation de 10,1 % sur un an.

Le quartier de Stadshagen à Zwolle illustre bien les enjeux du marché.

Dans la banlieue de Zwolle, à Stadshagen, des travaux sont en cours depuis 1996. Dans ce nouveau lotissement de Zwolle, c’est 2 200 logements répartis sur les deux nouveaux quartiers de Breezicht et Tippe qui sont en construction.

Dans la banlieue de Stadshagen à Zwolle un couple mange en silence une glace, tandis qu'à dix mètres de là, des enfants jouent sur un terrain de jeux aménagé. Leurs voix stridentes s'élèvent au-dessus du vacarme. Irène de Kiewit (75 ans), une habitante du quartier, ne s'attendait pas à une atmosphère aussi conviviale. « J’avais dit jamais! Je n'irai jamais vivre à Stadshagen ! » Elle vivait dans le centre où la nature lui manquait mais elle trouvait les nouvelles maisons laides. Finalement, elle a décidé d'y aller et de jeter un coup d'œil. « Maintenant, je ne veux pas partir ! »

Le promoteur Marcel de Ruiter, qui vient de discuter avec elle, rit. J'entends presque toujours ça. De Ruiter (44 ans) travaille pour la société de développement immobilier VanWonen et participe en tant que développeur de projet à la réalisation de cette zone résidentielle. « Comme partout ailleurs, Zwolle a un grand besoin de logements », dit de Ruiter. Un peu plus tard un couple d'âge moyen qui vit à Stadshagen et qui est venu pour discuter, acquiesce. « Notre fille a essayé d'obtenir une maison, mais c'est une tâche sans espoir. En l'espace de deux heures, des centaines de visites sont déjà programmées », dit la femme. De Ruiter : « Il n'y a actuellement que 75 maisons à vendre pour 15 000 personnes à Zwolle. » Zwolle compte actuellement 130.000 habitants mais prévoit 180.000 habitants en 2040.

Les promoteurs immobiliers, comme De Ruiter, jouent un rôle crucial dans le développement urbain nécessaire à l’accueil de ces nouveaux habitants. Ils transforment une prairie en zone résidentielle, souvent en concertation avec les municipalités. C'est précisément ce qui a été difficile aux Pays-Bas ces derniers temps bien que le nombre de maisons nouvellement construites ait augmenté dans tout le pays ces dernières années. En 2015, 45 000 nouvelles maisons étaient construites, en 2020, près de 70 000, selon les chiffres de Statistics Netherlands.

Pourtant, selon les critiques, ce chiffre est encore très insuffisant. Et la pénurie de construction aurait fait grimper les prix des logements encore plus qu'ils ne l'étaient déjà en raison de la souplesse des prêts hypothécaires, des avantages fiscaux et des faibles taux d'intérêt. Les acheteurs paient désormais plus de quatre tonnes pour une maison neuve moyenne, selon les chiffres publiés en avril par l'association d'agents immobiliers NVM.

L'un des goulots d'étranglement de la stagnation des projets de constructions neuves est le prix des terrains. Les municipalités critiquent souvent les développeurs de projets à cet égard. On dit qu'ils recherchent des rendements trop élevés et qu'ils sont prêts à payer beaucoup trop peu pour les terres, selon l'opinion générale. Quant à eux, les promoteurs de projets accusent en fait les municipalités de demander des prix trop élevés pour leurs terrains et d'entraver la construction de logements en raison de la lenteur de leur processus décisionnel et des possibilités infinies qu'ont les citoyens de formuler des objections.

Il désigne une rangée de maisons occupées par leur propriétaire qui se distinguent par une multitude de panneaux solaires. ‘’Ces maisons ont été « rétrécies » pour ajouter une maison au total, explique M. de Ruiter. Cela nous a permis de répondre à la fois à la demande du marché et au prix du terrain".

Un autre goulot d’étranglement est la loi « azote » c’est le nom donné à la loi qui régit l’impact des nouvelles constructions sur l’environnement et qui limite le nombre de nouveaux chantiers qui peuvent être mis en route. Cette loi a entrainé une crise. La construction de centaines de logements a été stoppée ou reportée comme dans les nouveaux quartiers de Breezicht et De Tippe où la construction de 400 logements a été retardée d’un an. Entre-temps, les ouvriers de la construction ont été autorisés à reprendre leur travail , mais ces interruptions ont encore des conséquences. Moins de personnes travaillent dans le secteur de la construction, c'est pourquoi nous avons de nombreux éléments de construction préfabriqués en usine.

Pour répondre aux besoins du marché, limiter l’inflation des prix et l’impact sur l’environnement certaines entreprises repensent leur modèle de construction C’est le cas de l'entreprise Van Wijnen qui a pour objectif de livrer, d’ici quelques années, 4000 maisons par an grâce à sa nouvelle usine de logements. Elles seront de 20 à 30 % moins chères que les maisons conventionnelles (du moins si elles peuvent être produites en continu). Ces maisons conceptuelles Fijn Wonen, qui sortiront de l'usine dans toutes sortes de variantes, sont abordables, démontables, circulaires et durables.

Sources : 

Ruim een kwart meer huizen verkocht in eerste kwartaal (fd.nl)

Hoge grondprijzen en stikstofcrisis maken het projectontwikkelaar moeilijk (fd.nl) 

Op campagne voor een non-stop draaiende huizenfabriek (fd.nl)